데이터 글 · 2026-10-05 · 프로젝트콘크리트 23번 영상

재건축 초기에 잠실주공5단지를 샀다면,
현대차와의 12년

왜 2014년 1월인가

잠실주공5단지는 1978년에 준공된 저층 대단지로, 2014년 무렵 재건축 사업 준비에 본격적으로 들어갔습니다. 그 뒤 조합 내부 문제 등 우여곡절을 거쳐 2025~2026년에는 관리처분 단계까지 왔습니다. 이 대결은 "재건축 초기에 올라탔다면"을 묻습니다. 2014년 1월은 34평형 거래가 8건 있던 달이라 소급이나 보간 없이 실제 거래 평균으로 시작할 수 있었습니다.

조건

• 잠실주공5단지 전용 76.5㎡(34평), 2014년 1월 실거래 8건 평균 10억 5,969만원
• 대출 70%(7억 4,178만원), 내 돈 3억 1,791만원
• 금리 연 3.5% 40년 고정(2014년 초 주담대 금리 대표값 가정), 매달 약 287만원
• 취득세 등 4.6%, 관리비 월 25만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• 현대차: 2014년 1월 월말 종가 245,000원, 실제 배당 지급월에 재투자

조건 바꿔서 다시 계산하기

현대차는 6년 동안 마이너스였다

이 대결에서 현대차 쪽은 길고 지루했습니다. 연말 기준으로 2014년(-30.8%)부터 2019년(-41.5%)까지 6년 내내 마이너스였고, 2020년 2월에는 월말 종가 88,700원으로 -58.5%까지 내려갔습니다. 배당을 재투자하면서도 이 정도였습니다. 2020년 말(+10.5%) 잠깐 플러스가 됐다가 2021~2022년에 다시 마이너스로 돌아갔습니다.

잠실주공5단지도 처음은 좋지 않았습니다. 2014년 12월 ROE -21.3%가 최저점입니다. 시세는 10억 6,100만원으로 매입가와 비슷했지만 취득세 4.6%와 1년치 이자가 그대로 손실이 됐습니다. 그래도 2014년 7월부터는 현대차에 한 번도 1위를 내주지 않았습니다.

재건축 단지의 레버리지

잠실주공5단지 시세는 10억 5,969만원에서 40억 3,911만원으로 3.81배(+281.2%)가 됐습니다. 대출 70%가 이를 내 돈 기준 +822.4%로 키웠습니다. 3억 1,791만원이 약 29억 3,233만원이 된 셈입니다. 12년 7개월 동안 이자 약 2억 9,767만원을 포함해 비용이 약 4억 9,837만원 들었지만, 시세가 그보다 훨씬 많이 올랐습니다. 연말 기준 ROE는 2016년 +36.4%, 2019년 +268.6%, 2021년 +464.6%로 올라갔고, 금리 급등기인 2022년(+217.5%)에 한 번 크게 꺾였다가 2025년 +771.0%까지 회복했습니다.

현대차 수익의 절반은 배당

현대차 주가 자체는 245,000원에서 417,500원으로 +70.4%입니다. 배당을 받을 때마다 다시 사면 주식 수가 1주에서 약 1.45주로 늘어 최종 수익률이 +147.6%가 됩니다. 수익의 절반 이상이 배당 재투자에서 나온 셈입니다. 특히 2023년 이후 분기 배당이 늘면서 재투자 효과가 커졌습니다.

끝부분에서는 현대차 월말 종가가 크게 출렁였습니다. 2025년 11월 296,500원에서 2026년 4월 723,000원(+328.7%, 최고)까지 올랐다가 2026년 7월 417,500원으로 마감했습니다. 그래도 순위는 바뀌지 않았습니다. 계산기에서 배당 재투자를 끄거나 매수 시점을 2020년 2월(현대차 바닥)로 바꿔 보면 차이를 확인할 수 있습니다.

데이터 출처와 한계