데이터 글 · 2026-10-05 · 프로젝트콘크리트 58번 영상

검은 10월에 은마를 샀다면,
HMM과의 승부는?

왜 2018년 10월인가

2018년 10월 코스피는 한 달 동안 13.37% 떨어져 2,029.69로 마감했습니다. 2008년 10월 이후 가장 큰 월간 하락이었고, 미중 무역전쟁과 미국 금리 인상이 원인으로 꼽혔습니다. 부동산 쪽에서는 한 달 전 9·13 대책이 나와 강남 거래가 급격히 줄던 때입니다.

조건

• 대치 은마 전용 76.79㎡(31평형), 2018년 10월 실거래 3건 평균 17억 5,167만원
• 대출 70%(12억 2,617만원), 내 돈 5억 2,550만원
• 금리 연 3.31% 40년 고정(2018년 10월 신규취급 주담대 금리), 매달 약 461만원
• 취득세 등 3.3%, 관리비 월 27.5만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• HMM: 2018년 10월 월말 종가 3,780원(한 달 새 -23.2%), 배당 재투자

조건 바꿔서 다시 계산하기

3개월 만에 내 돈 -58%

은마의 출발은 혹독했습니다. 2019년 1월 월평균 실거래가는 15억 1,250만원으로 산 가격보다 13.7% 낮았습니다. 같은 달 내 돈 기준 수익률은 -58.4%입니다. 집값이 2억 4천만원 빠졌는데 내 돈은 5억 2,550만원뿐이니, 하락분만으로 자기자본의 45%가 사라지고 취득세와 석 달치 이자가 더해진 결과입니다. 대출 70%는 내려갈 때 하락을 3배 넘게 키웁니다.

은마는 그해 말 20억 5,500만원까지 회복해 2019년 12월 ROE +38.5%가 됐습니다. 이때는 HMM(-6.1%)보다 앞서 있었습니다. 처음 2년은 두 자산이 여섯 번 순위를 바꾼 접전이었습니다.

HMM: 3천원대에서 4만 7천원대로

HMM은 2020년 3월 코로나 폭락 때 월말 종가 3,100원(-18.0%)으로 바닥을 찍었습니다. 그리고 1년 2개월 뒤인 2021년 5월 47,900원이 됐습니다. 배당 재투자 기준 +1,167.2%, 약 12.7배입니다. 코로나 이후 해상 운임이 폭등하던 시기입니다. 무역전쟁의 직격탄을 맞은 업종이 몇 년 뒤 물류 대란의 최대 수혜주가 된 셈입니다.

그 뒤 주가는 반 넘게 빠졌습니다. 2022년 12월 19,550원, 2026년 8월 21,450원입니다. 최고점에서 결과를 봤다면 HMM 쪽 자산은 약 66억원이었겠지만, 최종 결과는 약 35억 6,721만원입니다. 그래도 은마(약 17억 9,622만원)의 두 배입니다.

은마는 왜 집값만큼 못 따라갔나

은마 시세는 17억 5,167만원에서 33억 6,200만원으로 1.92배(+91.9%)가 됐습니다. 레버리지를 생각하면 내 돈 기준으로는 더 크게 불었을 것 같지만 결과는 +241.8%(3.42배)입니다. 8년 동안 이자 약 3억 177만원을 포함해 누적 비용이 약 4억 7,131만원 들었기 때문입니다. 처음 넣은 5억 2,550만원과 비슷한 돈이 비용으로 나갔습니다.

또 하나, 2018년 10월 강남구는 투기지역이라 실제 LTV 상한이 40%였습니다. 계산기에서 LTV를 40%로 바꾸면 그 시점에 실제로 가능했던 조건에 가까운 결과를 볼 수 있습니다.

데이터 출처와 한계