데이터 글 · 2026-10-03 · 프로젝트콘크리트 22번 영상

반포자이 입주 때 샀다면,
SK하이닉스를 이길 수 있었을까

조건

• 반포자이 전용 84.99㎡, 2009년 3월 첫 실거래 평균 11억 2,025만원 (입주 전인 1~2월은 거래가 없어 3월 값을 씀)
• 대출 70%(7억 8,418만원), 내 돈 3억 3,608만원
• 금리 연 5.5% 40년 고정, 원리금균등 — 매달 약 404만원
• 취득세 등 4.6%, 관리비 월 40만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• SK하이닉스: 2009년 1월 월말 종가 8,640원에 매수, 12월마다 그해 배당금 재투자

금리·대출 비율 바꿔서 다시 계산하기

집값은 올랐는데 내 돈은 절반이 사라졌다

이 대결에서 가장 이상해 보이는 구간은 2012년입니다. 2012년 12월 반포자이 84㎡ 월평균 실거래가는 11억 7,215만원으로, 산 가격(11억 2,025만원)보다 오히려 5천만원 넘게 높았습니다. 그런데 같은 달 내 돈 기준 수익률은 -53.6%입니다.

이유는 비용입니다. 7억 8천만원을 연 5.5%로 빌리면 첫해 이자만 4천만원이 넘습니다. 관리비 연 480만원, 보유세, 처음 낸 취득세 5천만원까지 쌓이면 집값이 조금 오른 정도로는 비용을 메우지 못합니다. 2013년 2월에는 시세가 11억 2천만원(산 가격과 거의 같음)인 상태에서 ROE가 -71.2%로 바닥을 찍었습니다. 3억 3,600만원을 넣고 4년 1개월 동안 이자·관리비·세금으로 약 2억 6,400만원이 나갔기 때문입니다(그사이 갚은 원금 약 2,470만원은 순자산으로 남음).

ROE가 0% 위로 확실히 올라선 건 2017년 3월입니다. 매수 후 8년 2개월이 지나서야 "본전"이 된 겁니다. 그 전까지 0% 선을 아래에서 위로 다시 넘은 것만 10번이 넘습니다.

그 사이 SK하이닉스는

같은 기간 SK하이닉스는 한 번도 시작가 아래로 내려가지 않았습니다. 2009년 1월 8,640원은 이 데이터에서 최저점입니다. 금융위기 직후 바닥에서 산 셈이라 출발부터 유리했습니다.

• 2012년 12월: +184.0% (반포자이 -53.6%)
• 2018년 12월: +796.8% (반포자이 +202.9%)
• 2024년 12월: +2,507.6% (반포자이 +642.7%)
• 2025년 6월: +3,480.3% (반포자이 +814.3%)
• 2026년 7월: +19,588.2% (반포자이 +813.8%)

눈에 띄는 건 마지막 13개월입니다. 2025년 6월 이후 SK하이닉스 수익률은 +3,480%에서 +19,588%로 다섯 배 넘게 커졌습니다. AI 메모리(HBM) 수요로 주가가 27만원대에서 150만원까지 오른 구간입니다. 반대로 그 전 16년만 놓고 보면 격차는 "9배 대 36배" 정도였습니다. 지금 그래프의 극단적인 모양은 상당 부분 이 1년이 만든 것입니다.

그래도 반포자이가 진 게 아닌 이유

반포자이도 3억 3,600만원으로 시작해 약 30억 7천만원(시세 47억 − 대출 잔액 − 누적 비용을 반영한 값)이 됐습니다. 17년 반 동안 약 9배입니다. 대부분의 투자와 비교하면 매우 좋은 결과입니다. 다만 이 결과를 얻으려면 매달 400만원이 넘는 원리금과 관리비를 17년 넘게 감당해야 했고, 2013년 전후에는 넣은 돈의 70%가 사라진 상태를 견뎌야 했습니다.

주식 쪽도 쉬운 길은 아니었습니다. 이 계산은 한 번도 팔지 않았다는 가정입니다. 몇 배가 오른 뒤 급락하는 구간을 매번 버텨야 197배가 됩니다.

직접 바꿔볼 만한 것

• 금리: 5.5%는 2009년 초 주담대 가중평균금리로 알려진 대표값이고 한국은행 원자료는 확보하지 못했습니다. 4%로 낮추면 반포자이 쪽이 얼마나 달라지는지 계산기에서 확인해 보세요.
• 대출 비율: LTV 70%는 채널 표준 가정이며, 실제 당시 규제로는 불가능했을 수 있습니다. LTV 40%로 바꾸면 레버리지 효과와 이자 부담이 함께 줄어듭니다.
• 매수 시점: 2013년 2월(반포자이 바닥)에서 시작하면 결과가 어떻게 바뀌는지도 볼 수 있습니다.

데이터 출처와 한계